愛植えブログ ２４　

「リスクから逃れるのではなく、リスクを最小限に抑える工夫をする」

リスクをゼロにすることはできないが、リスクを最小限に持っていくように工夫ができる。

 

不動産投資のするには、ディメリットを回避しないといけない。

①　空室リスクがある。

たとえ不動産購入時満室であっても、引っ越す人が出てきます。

不動産購入時に、空室になるというリスクは考えておかないといけません。

収支計画のシュミレーションに入れておかないといけません。

大手建設業者では、「サブリース契約」で、アパートの一括借り上げによる空室リスクを

回避する契約ができたが、賃貸管理を巡って、事業者とオーナーとのトラブルも発生した。

家賃保証等の契約条件をオーナーに、誤認させる賃貸契約を締結する、

悪徳業者によるトラブルが社会問題化している。

そこで、「賃貸住宅の管理業務等適正化に関する法律」（サブリース新法）が成立した。

いずれにしても、満室経営をするための対策が必要です。

 

②　家賃が下落するリスク がある。

建物は、経年劣化で古くなります。

家賃は、古くなると他のアパートとの競争の中で、家賃を下げざるをえなくなります。

家賃で、融資返済や固定資産税や修繕費などの資金にしていますのでキャッシュが減ります。

空室も家賃下落もない方が良いです。

家賃は、住居としての商品価値に相応して決まります。

常に、商品価値を上げるという目的のために、修繕などでバリューアップを図ることが、

安定経営するために必要です。

 

③　老朽化に伴い修繕費がかかる。

建物は、経年劣化で古くなると、家賃が下落原因でもあり、老朽化に適切なメンテが必要です。

メンテのしやすい構造であることは非常に重要です。

ＲＣ構造や鉄骨では、下水道管の交換は大変ですが、

木造は、下水道管の交換はRC構造より簡単です。

従って、構造によっては、高額の修繕費が必要です。

また、建物の「形」も大切です。

複雑な形状の建物は、雨漏りのリスクがあり、さらに、メンテの際に工事費が高くなります。

よって、建物は可能な限りシンプルな形が望ましい。

人は、現金があると使ってしまう傾向があります。

大修繕が来た時に、資金がないと修繕ができません。

綺麗な建物でないと入居者が引っ越してしまいます。

悪循環にならないようにすることが大切です。

 

④　地震・火災・水害などのリスクがある。

日本は、地震大国です。

阪神淡路大地震や東日本大震災やを見ると、地震や火災でアパートが壊れたら、

当然家賃は受け取れません。

不動産投資は、こういうトラブルに合わないために、地震保険や火災保険に入ります。

特に、地震時に火災の延焼がある建物は、火災保険では保証されず、地震保険で保証されます。

また、地震保険も１００％は保証されません。

特に、古い建物を買う場合、１９８１年(昭和５６年)前後で耐震基準が違います。

１９８１年以降は、建築基準法が変わり「新耐震基準」に基づいて設計されており、

耐震性については一定の安心ができます。

阪神淡路大震災では、旧耐震が多く崩れていました。

２０１９年１０月の台風第１９号の河川の氾濫による被害や

２０２１年７月の熱海の盛土による土石流は、衝撃的なものだった。

水害については、ハザードマップで確かめて水害保険に入っておかなければならない。

 

資産を増やす人は、これらのリスクと賢く付き合える人です。

「リスクから逃れるのではなく、リスクを最小限に抑える工夫をする」ことが大切です。

そして、ディメリットを回避し、リスクに耐えうる良い不動産を持つことです。

そして、不動産投資は、自己責任です。多くのリスクありますので、多くの事を学ばねばなりません。

不動産投資は、リスクを回避することが大事だと言われています。それらを回避をするのには勉強が必要です。

不動産を売るにも買うにも不動産投資の勉強は不可欠です。

そこで、J-REC不動産実務検定は、テキストを使ってやり方を一通りの勉強ができます。

 

最後までお読み頂きましてありがとうございました.