愛植えブログ ６５　

「初めてのリフォーム！」

 

平成元年１２月に店舗付き住宅を購入しました。

今思うとそれが、不動産投資の足を引っ張り、

キャッシュフローを悪化させました。

次々とお金が消えていきました。

 

店舗付き住宅

築年数：平成４年　（築２７年）

構造：木造２階建て　間取り：店舗+２ＤＫ

利回り：１０．０％

 

２階を塾にする計画で、店舗付き住宅を購入した。

当時、店は食堂をやっていてそのまま食堂も経営しようとしました。

塾にはあまりお金をかけずに開業をしようと考えていました。

しかし、５か月たった時、中国で発生したコロナ感染症が発生し、

世界中に広がりました。

コロナにより５月には店は休業し、塾も生徒が減少して、

１１月には閉校に追い込まれました。

突然の状況に頭を抱えました。

購入した不動産を売りに出しましたが、この状況では売れませんでした。

そこで考えたのが２階をリフォームして貸し出すことです。

店はコロナで休業中でしたが、リフォームの知識もなく、

初めてのリフォームで分からないまま、大工さんにお願いして

すべて丸投げしました。

 

リフォーム工事の内訳は以下の通りです。

①床張工事　・・・・・・・・・・・　　約１９万円

②内装工事（壁紙など）・・・・・・　　約３３万円

③塗装工事（鉄骨階段、建具、柱など）　約２６万円

④樹脂サッシ交換　・・・・・・・・　　約５０万円

⑤給湯器取付工事　・・・・・・・・　　約３０万円

⑥電気工事　・・・・・・・・・・・　　約４７万円

⑦電話、テレビ配線、消防設備届出他　　約２５万円

⑨エアコン工事　・・・・・・・・・　　約１８万円

⑧ハウスクリーニング・・・・・・・　　約　６万円

合計　・・・・・・・・・・・・・・　約２５４万円

 

１００～１５０万円と考えていましたので、

約２５４万の思わぬ出費に驚きました。

 

反省点としては、

①できるところは、自分でDIYなどをしないとリフォーム費用は

抑えられない。

②業者は、丸投げだと大工さんの手数料がのっかってしまうので、

自分で業者を探し、必ず数社の見積もりを取る方が良い。

③５万円の家賃で貸しても、元を取るのに４年以上もかかる。

リフォームの必要な所と現状で行く場所を決める。

これは、いくつか経験してくると分かると思います。

築古戸建てをする場合、特に注意する点です。

　　リフォームアフター写真

　

 

最後までお読み頂きましてありがとうございました。