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店舗付き住宅購入したら①

グ 65 

「初めてのリフォーム

 

平成元年12月に店舗付き住宅を購入しました。

今思うとそれが、不動産投資の足を引っ張り、

キャッシュフローを悪化させました。

次々とお金が消えていきました。

 

店舗付き住宅

築年数:平成4年 (築27年)

構造:木造2階建て 間取り:店舗+2DK

利回り:10.0%

 

2階を塾にする計画で、店舗付き住宅を購入した。

当時、店は食堂をやっていてそのまま食堂も経営しようとしました。

塾にはあまりお金をかけずに開業をしようと考えていました。

しかし、5か月たった時、中国で発生したコロナ感染症が発生し、

世界中に広がりました。

コロナにより5月には店は休業し、塾も生徒が減少して、

11月には閉校に追い込まれました。

突然の状況に頭を抱えました。

購入した不動産を売りに出しましたが、この状況では売れませんでした。

そこで考えたのが2階をリフォームして貸し出すことです。

店はコロナで休業中でしたが、リフォームの知識もなく、

初めてのリフォームで分からないまま、大工さんにお願いして

すべて丸投げしました。

 

リフォーム工事の内訳は以下の通りです。

①床張工事 ・・・・・・・・・・・  約19万円

②内装工事(壁紙など)・・・・・・  約33万円

③塗装工事(鉄骨階段、建具、柱など) 約26万円

④樹脂サッシ交換 ・・・・・・・・  約50万円

⑤給湯器取付工事 ・・・・・・・・  約30万円

⑥電気工事 ・・・・・・・・・・・  約47万円

⑦電話、テレビ配線、消防設備届出他  約25万円

⑨エアコン工事 ・・・・・・・・・  約18万円

⑧ハウスクリーニング・・・・・・・  約 6万円

合計 ・・・・・・・・・・・・・・ 約254万円

 

100~150万円と考えていましたので、

約254万の思わぬ出費に驚きました。

 

反省点としては、

①できるところは、自分でDIYなどをしないとリフォーム費用は

抑えられない。

②業者は、丸投げだと大工さんの手数料がのっかってしまうので、

自分で業者を探し、必ず数社の見積もりを取る方が良い。

③5万円の家賃で貸しても、元を取るのに4年以上もかかる。

リフォームの必要な所と現状で行く場所を決める。

これは、いくつか経験してくると分かると思います。

築古戸建てをする場合、特に注意する点です。

  リフォームアフター写真

 

 

最後までお読み頂きましてありがとうございました。