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「初めてのリフォーム!」
平成元年12月に店舗付き住宅を購入しました。
今思うとそれが、不動産投資の足を引っ張り、
キャッシュフローを悪化させました。
次々とお金が消えていきました。
店舗付き住宅
築年数:平成4年 (築27年)
構造:木造2階建て 間取り:店舗+2DK
利回り:10.0%
2階を塾にする計画で、店舗付き住宅を購入した。
当時、店は食堂をやっていてそのまま食堂も経営しようとしました。
塾にはあまりお金をかけずに開業をしようと考えていました。
しかし、5か月たった時、中国で発生したコロナ感染症が発生し、
世界中に広がりました。
コロナにより5月には店は休業し、塾も生徒が減少して、
11月には閉校に追い込まれました。
突然の状況に頭を抱えました。
購入した不動産を売りに出しましたが、この状況では売れませんでした。
そこで考えたのが2階をリフォームして貸し出すことです。
店はコロナで休業中でしたが、リフォームの知識もなく、
初めてのリフォームで分からないまま、大工さんにお願いして
すべて丸投げしました。
リフォーム工事の内訳は以下の通りです。
①床張工事 ・・・・・・・・・・・ 約19万円
②内装工事(壁紙など)・・・・・・ 約33万円
③塗装工事(鉄骨階段、建具、柱など) 約26万円
④樹脂サッシ交換 ・・・・・・・・ 約50万円
⑤給湯器取付工事 ・・・・・・・・ 約30万円
⑥電気工事 ・・・・・・・・・・・ 約47万円
⑦電話、テレビ配線、消防設備届出他 約25万円
⑨エアコン工事 ・・・・・・・・・ 約18万円
⑧ハウスクリーニング・・・・・・・ 約 6万円
合計 ・・・・・・・・・・・・・・ 約254万円
100~150万円と考えていましたので、
約254万の思わぬ出費に驚きました。
反省点としては、
①できるところは、自分でDIYなどをしないとリフォーム費用は
抑えられない。
②業者は、丸投げだと大工さんの手数料がのっかってしまうので、
自分で業者を探し、必ず数社の見積もりを取る方が良い。
③5万円の家賃で貸しても、元を取るのに4年以上もかかる。
リフォームの必要な所と現状で行く場所を決める。
これは、いくつか経験してくると分かると思います。
築古戸建てをする場合、特に注意する点です。
リフォームアフター写真
最後までお読み頂きましてありがとうございました。