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築古ボロ戸建ての失敗

グ 67 

「築古ボロ戸建の失敗

今年の夏は、長野も異常な暑さでお盆後も猛暑です。

避暑地のはずの軽井沢も暑いです。

毎年お盆が過ぎれば涼しくなるはずですが、おかしな気候です。

三重県伊勢の第11回J-REC全国事例研究会の後、

築古ボロ戸建を購入してリフォームをしようと思いました。

本などで多少知識はつけていましたが、DIYのリフォームは初めてです。

アットホームサイトを探していると、まさに地元の市内の物件を

見つけました。

 物件情報

・価格 150万円   ・土地権利 所有権

・用途地域 商業地域  ・準防火地域

・築年 昭和42年(築56年) ・木造二階建 ・残置物あり

・交通 JR小海線/小諸東駅 徒歩10分

・土地面積 210.61㎡(約63.7坪)

・床面積 81.12㎡(約24.53坪)

・接面道路 北東約10.6mに7.4m接道

・想定家賃5万円/月とすると想定利回り40%!

早速に物件を確認し買付証明書入れると、購入希望者順位3番目だった。

だめかと思っていたが、購入決定の連絡が来て喜んだ。

価格150万円(税込)を現金購入した。(土地積算価格約470万円)

7月下旬に売買契約をした。登記費用は11万5000円でした。

それでも、旧耐震なので、心配のため耐震診断を受けることにした。

すると、家屋の傾きの許容度が新築3/1000以内(0.17度以内)

中古住宅6/1000以内(0.34度以内)であるが、

16/1000で許容値の2倍だった。

なお、雨漏りが柱と壁間を伝わって流れた跡がある。

また、柱が沈んでいるところを指摘され、私がきずかなかったことは

落ち度であった。

自分が甘かった事を知り、耐震診断を受け良かった。

最終的に自分の能力では、DIYでのリフォームはできないと判断した。

おもうに、初めてDIYでリフォームする人は、

築古戸建ての検討は経験が必要です。

ボロ戸建は特に難しいので、建築士の方と一緒に見てもらい、

良いか判断して購入すれば良いかと思います。

または、初心者は、もっとリフォームのやりやすい物件が

良いかもしれません。

本の知識と実際にやるとは大違いです。

しかし、やってみて初めて分かることもあります。

それが、致命的な失敗でない限り良い経験です。

今後、この物件をどうするかは思案中です。

 

最後まで読んで頂きまして感謝いたします。